査定の対象は建物ではなく土地にある。

不動産担保ローンは、不動産を担保とする融資のことですが、担保価値のほとんどは建物ではなく土地にあります。建物の価値は低く見積もられるのが常です。

査定の対象は建物ではなく土地にある。

不動産担保ローンは、その名の通り不動産を担保にして、銀行や不動産担保ローン専門会社から融資を受けられるローンのことです。

使い途が自由で、使途に条件や前提がつけられないため、まとまった資金を利用して何かをしたいときには便利です。

また不動産担保ローンは個人でも法人でも申込めますので、たとえばビジネスローンや各種フリーローンのように、とりあえず使途を決めずに借りておいて、必要なときに事業資金として利用したり、リフォーム資金として活用することも可能です。

担保物件については融資を行う不動産担保ローンの専門会社や銀行が審査し、その価値を査定して融資額を決定します。

ただし不動産でも土地ではなく、建物だけを担保とする場合、担保としての評価額は低く見積もられることが多く、築15年以上の場合は、融資希望額と融資可能額にかなりの差が生じます。

このようなケースでは融資を実行する銀行などから「土地も担保に加えてもらわないと、希望する融資額には達しない」とか、「土地を担保にできなければ融資できない」といった申し出があるはずです。

日本の場合の不動産担保ローンというのは、ほとんど土地の担保価値を指しています。

上物は20年を過ぎると価値はゼロになり、不動産売却などでは、逆に取り壊しのための費用を差し引かれてしまうのが通例です。

余談になりますが、不動産を売却した場合、建坪20坪に満たない建物でも取り壊しと産業廃棄物の処理代などを含めて400万円程度かかります。

業者はそれを織り込んだうえで買い取るので、土地の資産価値(取引の実勢価格)が2000万円で上物の価値がゼロだった場合には、売主に提示できる価格は多くても1600万円ということになります。

不動産担保ローンで融資する銀行や不動産担保ローン専門会社の査定員も、それと同じ目線で担保物件を評価します。

万一自分たちが担保権を行使してこの物件を他者に売却しなければならなくなったとき、融資した額を売却額が下回るという事態だけは避けなければならないからです。